Вопросы, касающиеся строительно-технической экспертизы, зачастую вызывают затруднения у людей, не обладающих соответствующими познаниями. В связи с этим мы хотим поделиться опытом и обсудить особенности экспертизы ущерба причиненного квартире в результате затопления, а также рассмотреть причины затоплений, также поговорим о том, как правильно выбрать эксперта, когда и как проводить экспертизу затопления, остановимся на вопросах, связанных с экспертизой, проводимой с целью выявления источника и виновного в затоплении.

Независимая экспертиза квартиры после затопления

После принятия необходимых мер по минимизации последствий затопления и обеспечению безопасности, и составления акта затопления, следующей важной задачей становится квалифицированная оценка масштаба причиненного ущерба. Для проведения профессиональной строительно-технической экспертизы (оценки), необходимо привлечь соответствующего специалиста, который проведет тщательный осмотр пострадавшего жилого помещения и впоследствии составит подробный отчет об оценке ущерба затопления.

Эксперт (оценщик) сделает необходимые для отчета фотографии затопленной квартиры, детально опишет все повреждения, определит объем и стоимость ремонтных работ, включая необходимые стройматериалы, а также произведет оценку ущерба, причиненного мебели, бытовой технике и иному имуществу, находящемуся в квартире. В результате будет составлен детальный отчет, который позже станет важным аргументом в случае предъявления иска в суд, если виновная сторона откажется возместить причиненный ущерб.

Специалист, составляющий отчет об оценке ущерба после залива, обязан выявить как видимые, так и скрытые повреждения, а также оценить их в денежном выражении. К видимым повреждениям относятся ущерб отделке, мебели и технике, к скрытым — повреждение проводки, появление плесени и грибка. Для выявления плесени и грибка может потребоваться проведение микологической экспертизы.

В том случае если управляющая компания намеренно не указала виновника залива в акте или не может это сделать без привлечения специалистов, либо вообще уклонилась от составления акта, рекомендуется провести строительно-техническую экспертизу. Эксперт, проводящий обследование, установит причину протечки и определит виновное лицо. Для этого специалист исследует не только поврежденное помещение, но и то помещение откуда произошло затопление, а также общедомовые коммуникации и имущество.

Следует различать оценку ущерба и экспертизу, направленную на выявление виновного в затоплении. При оценке ущерба эксперт-техник осматривает лишь затопленное помещение, фиксируя повреждения и рассчитывает денежный эквивалент, иными словами анализирует исключительно последствия затопления. Эксперт-техник, напротив, занимается определением точной причины залива и установления виновного, что требует осмотра как затопленного помещения, так и источника залива, а также домовых коммуникаций, исходя из разграничения ответственности за эксплуатацию.

В делах, связанных с затоплениями, необходимо не только оценить ущерб, но и выявить причину залива и определить виновного, который будет выступать в роли ответчика, так как причины затопления могут быть различными, и это напрямую влияет на распределение ответственности за нанесенный ущерб.

Распространенные причины затоплений

• нарушение правил эксплуатации пострадавшим от залива лицом (нередко также причины кроются в нарушениях строительных норм, допущенных подрядчиком при проведении ремонта в пострадавшей квартире)
• нарушение правил эксплуатации соседом сверху и иные причины, за которые отвечает сосед (установка некачественного или недопустимого оборудования, неисправная сантехника, "забытый" кран, поломка при использовании стиральной машины, протечки установленного оборудования и прочее)
• ненадлежащая эксплуатация и управления общедомового имущества управляющей организацией (ТСЖ): прорыв общедомовых труб, первого запорного устройства, некачественное инженерное оборудование, запуск тепла, гидравлический удар и пр.
• нарушение строительных норм застройщиком при возведении новостройки (застройщик отвечает за качество возведенной недвижимости в течение 5 лет с даты передачи, а за оборудование и коммуникации - в течение 3 лет с даты подписания первого передаточного акта). 
• нарушение строительных норм и нарушение правил безопасности при проведении работ по капитальному ремонту, за которое отвечает региональный оператор (Фонд капитального ремонта). 
• нарушение строительных норм и нарушение правил безопасности при проведении отделочных и иных строительных работ, за которое отвечает подрядчик, выполняющий работы

Различные причины несут за собой различную степень повреждений. Самые тяжелые заливы случаются при повреждениях системы отопления и канализации. 

Виновник залива квартиры (иного помещения) может быть установлен также в процессе судебного разбирательства на основании заключения судебной экспертизы. В этом случае в иске в качестве ответчиков указываются все потенциальные виновники залива. Однако в виду того что судебная экспертиза - довольно дорогое мероприятие, а расходы по ее оплате могут быть возложены также на истца, мы рекомендуем заказывать заключение специалиста до подачи иска в суд (в таком случае при оспаривании данного заключения ответчик может ходатайствовать о назначении экспертизы, расходы в этом случае в большинстве случаев будет также оплачивать ответчик).

Досудебный отчет об оценке поможет истцу также определить правильно подсудность, а также исчислить госпошлину за рассмотрение иска судом. При этом следует помнить, что по делам, на которые распространяется действие Закона о защите прав потребителей, государственная пошлина не уплачивается, если цена иска не превышает 1 млн. рублей (п. 3 ст. 333.36 НК РФ). В цену иска не включается сумма "потребительского" штрафа и компенсация морального вреда.

Дело в том, что иски о возмещении ущерба, причиненного заливом, ценой до 50 тыс. рублей (до 100 тыс. руб., если к возникшему спору применимы нормы Закона о защите прав потребителей) рассматривают мировые судьи, а в остальных случаях — районным. Нормы закона о защите прав потребителей распространяются на споры о заливе, если ответчиком является управляющая организация или страховая компания.

В редких случаях, при незначительности причиненного ущерба, виновник и пострадавшее лицо договариваются о возмещении причиненного ущерба, не заказывая оценку ущерба. Однако во многих ситуациях специалист оценивает ущерб в большем размере, чем стороны оценили "на глазок". Поэтому даже если вы не планируете обращаться в суд, виновник ущерба готов оплатить причиненный ущерб без суда, закажите профессиональную оценку ущерба.

Как проводить экспертизу после затопления?

Порядок проведения оценки ущерба после залива выглядит следующим образом:

• после выбора специалиста, согласования с ним даты осмотра и прочих вопросов заключаете договор о выполнении работ по оценке причиненного ущерба (в договоре указывается адрес квартиры и дата залива, договор необходимо заключить от имени собственника пострадавшей квартиры). Не меняйте обстановку в квартире. Как правило, оценщик у вас попросит акт о заливе, составленный УК, документы о праве собственности на затопленное помещение, технические документы - при наличии (данные документы включаются в качестве приложений также в отчет об оценке)
• направьте уведомления всем потенциальным виновникам и управляющей организации о дате проведения осмотра квартиры оценщиком (как правило, уведомление направляется не позднее чем за 3 рабочих дня до даты осмотра путем направления телеграммы). Телеграмму можно отправить через отделение Почты России или через сайт telegraf.ru. На почте необходимо сказать, что вам нужна телеграмма с уведомлением о вручении и бумажной копией (если отправляете через сайт, нужно выбрать соответствующие пункты). Если участники спора не явятся на осмотр, это не станет препятствием к осуществлению процедуры, и переносить осмотр не требуется (при надлежащем уведомлении).
• в день осмотра откройте квартиру оценщику (оценщик в день осмотра составляет акт осмотра, в котором фиксирует все выявленные повреждения (пока без оценки стоимости их устранения), акт осмотра подписывает оценщик, пострадавшее от залива лицо, виновник залива и другие участники осмотра (при отказе какого-либо лица делается соответствующая отметка), фотографирует повреждения). В среднем для проведения осмотра требуется 2-4 часа (в зависимости от объема причиненного ущерба)
• получите от оценщика отчет об оценке причиненного ущерба в результате залива (в среднем срок его изготовления: 5-10 дней). В отчете об оценке содержатся данные о собственниках затопленной квартиры, описание хода осмотра, выявленных повреждений, смета стоимости ремонтно-восстановительных работ и строительных материалов по устранению повреждений и дефектов. Расчёт производится по рыночной стоимости ремонтных работ, услуг и необходимых материалов. Кроме того, оценщик обязательно учитывает стоимость предварительной подготовки квартиры под ремонт, включая просушку, дезинфекцию, вынос мебели, а также стоимость транспортировки стройматериалов. В случае повреждения мебели и бытовой техники оценщик зафиксирует и оценит замену имущества или необходимый ремонт, причём в случае с электроникой может потребоваться также заключение официального сервисного центра или товароведческая экспертиза. В отчет об оценке обязательно включаются фотографии повреждений, документы, подтверждающие компетенцию специалиста  и право проводить подобного рода оценку.

С проведением экспертизы причин залива сложнее, так как для ее проведения, как мы говорили ранее, требуется осмотр помещения соседей, общедомового имущества. Поэтому в этом случае уведомление об осмотре обязательно.

Сохраните договор с экспертной организацией (оценщиком) и документы, подтверждающие оплату их услуг. На основании данных документов вы сможете взыскать понесенные расходы в суде с виновника залива. Также сохраните документы, подтверждающие направление уведомления о дате осмотра виновнику и заинтересованным лицам. Данные документы позволят "защитить" досудебный отчет об оценке и в ряде случаев избежать долгой судебной экспертизы. Несмотря на то, что нет указания в законе относительно обязательного направления уведомления виновнику о проведении осмотра для оценки ущерба, в судебной практике встречаются случаи отказа в удовлетворении требований по данной категории дел в связи с тем, что предполагаемый виновник происшествия не был уведомлен телеграммой об осмотре квартиры с целью составления сметы, не мог давать пояснения и возражать (например, Решение мирового судьи участка №394 Академического района от 24.08.2012 г. по делу № 2–187/394-2012). Можно сказать, что уведомление виновника о проведении осмотра специалистом - это сложившийся обычай делового оборота, которым часто руководствуются суды. Поэтому лучше потратить некоторое время и деньги на отправку уведомления (тем более, это можно сделать онлайн, и многие эксперты сами отправляют такие уведомления), чем тратить значительное время, силы и нервы на доказывание в суде того, что такое уведомление не требовалось, обжаловать решение суда.

При удовлетворении иска оплаченные расходы на проведение оценки, равно как расходы на помощь юриста или адвоката, взыскиваются с виновника происшествия, следовательно, данное мероприятие полностью окупается. Стоимость оценки причиненного ущерба в квартире после залива напрямую зависит от объёма повреждений, количества залитых комнат, количества поврежденных предметов мебели, техники (например, в Москве стоимость оценки ущерба после залива варьируется от 5 000 до 20 000 рублей).

Как выбрать специалиста для независимой экспертизы квартиры после затопления?

Оценщик должен быть членом соответствующей СРО и иметь квалификационный аттестат по соответствующему направлению. 

Отнеситесь предельно осторожно к выбору оценщика, эксперта. Изучите отзывы о его работе и его портфолио. При изучении портфолио попросите предоставить не только отчеты об оценке (экспертные заключения), но и решения суда по делам, в которых требования истца были основаны на данных отчетах (сравните цифры в досудебном отчете и результаты судебной экспертизы, насколько они отличались, приглашался ли оценщик в судебное заседание и как оценены судом его показания). Послушайте, как специалист описывает вам процесс проведения осмотра и возмещения ущерба, чтобы понять, насколько он опытный специалист). Заключение специалиста (отчет об оценке) - это важное доказательство в споре о заливе. Кроме того, имейте в виду, что суд может вызвать специалиста в суд для дачи показаний. Ответы эксперта (специалиста) на вопросы суда будут иметь также важное значение в деле, на их основании суд будет оценивать также компетенцию специалиста и правильность расчетов. Хороший специалист сможет защитить свои исследования и выводы в суде. Нередко показания опытного специалиста помогают избежать долгой и дорогой судебной экспертизы.

Качество отчета об оценке (заключения специалиста) и показания специалиста в суде очень важны для того чтобы данный документ был принят как надлежащее доказательство судом. Безусловно, бывают принципиальные судьи, которые не доверяют досудебным отчетам и свои решения основывают только на заключении эксперта, назначенного судом (одна из причин такой "принципиальности" в том, что специалист, приглашенный истцом, не давал "подписку о том, что уведомлен об уголовной ответственности за недостоверные сведения"). А в некоторых случаях судебная экспертиза назначается по причине ошибок, допущенных специалистом, проводившим досудебный осмотр (неполные сведения в отчете, недостаточное обоснование выводов специалиста и пр.). При этом нередко о проведении судебной экспертизы ходатайствуют сами истцы, когда в ходе судебного разбирательства выявляются минусы заказанного отчета, чтобы избежать отказа в удовлетворении требований или уменьшения суммы причиненного ущерба. В нашей практике встречались эксперты, приглашенные истцами, которые не могли объяснить суду, как проводились исследования, почему был сделан такой вывод. 

Оценщик (эксперт) как и любой другой специалист может быть компетентным и опытным, а может быть "новичком". Членство в СРО и наличие аттестата, к сожалению, не гарантирует наличие необходимой компетенции и опыта. Поэтому рекомендуем проверять портфолио специалиста. Мы, привлекая оценщиков и экспертов для оценки (проведения экспертизы) по делам наших клиентов, всегда проверяем специалиста (у нас большой "чек-лист" по проверке специалиста до начала сотрудничества, один из самых важных критериев - это наличие решений суда, основанных на заключениях данного специалиста и его показаниях). Учитывая, что мы работаем с оплатой услуг при достижении результата и дорожим своей репутацией, нам важно, чтобы привлеченные (рекомендованные) нами специалисты отвечали высоким стандартам.

Когда приглашать специалиста для экспертизы после затопления?

Ответ на данный вопрос зависит от того, какой водой залило квартиру: холодной, горячей, отоплением или канализацией. В зависимости от этого существуют определенные рекомендации специалистов по проведению экспертизы (оценки).

Если вас залили холодной водой, то через 2 недели следов от залива практически видно не будет, поэтому, если вас залили холодной водой рекомендуется проводить оценку квартиры сразу после залива. Если вас затопило горячей водой или водой из системы отопления, то спустя некоторое время наоборот начнут проявляться значительные следы ржавых протечек, отслаиваться обои, появляться грибок и вздуваться паркет. Поэтому в этом случае с проведением оценки лучше повременить и проводить её не раньше чем через 2 недели.  При заливе канализацией, самом неприятном затоплении, конечно, нужно делать сразу оценку ущерба и быстрее начинать процесс возмещения ущерба. В ходе судебного разбирательства могут появиться дополнительные последствия залива, в этом случае вы можете повторного пригласить специалиста, оценить новые повреждения и увеличить сумму требований в суде.

Важно! До составления акта осмотра и отчета об оценке квартиры после залива, а также в течение судебного процесса не рекомендуется проводить ремонтные работы в помещении, а также выбрасывать вещи, поврежденные при заливе и указанные в отчете об оценке, так как может быть проведена судебная экспертиза (по инициативе ответчика или суда).